금융당국, 은행권에 자율규제 강화 지시
서울 집값 상승 지역 대출 규제 다시 강화
다주택자 주담대, 갭투자 제한 조치 나서
HUG 전세자금대출 보증 비율 하향 앞당겨

예적금 길게, 대출 짧게 가는 전략 필요
실수요자, 3단계 DSR 시행전 대출이 유리
경기침체 영향에 기준금리 인하 기조 여전

수도권 집값이 들썩이자 정부가 대출 규제 강화에 나섰다. 다주택자의 주택담보대출이나 갭투자(전세 낀 집 구매)를 대폭 제한하는 조치들이 나왔다. 은행들은 가계대출 관리 방침 아래 대출금리를 올리고 있다. 하지만 시장금리 하락에 따라 예·적금 금리는 내려가는 추세다. 국내외 불확실성이 상존하는 가운데 자산 관리 방안을 찾는 금융 소비자의 발걸음도 분주해지고 있다.

◇가계대출 관리 강화 지속

금융당국은 올 들어 월별·분기별 가계대출 관리 체계를 시작한 데 이어 지난 3월부터 수도권에 지역별 대출 모니터링을 도입했다. 갑작스러운 토지거래허가구역(토허제) 해제 영향 등으로 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 집값이 급등하고 거래량이 폭증함에 따라 가계대출 추이를 주요 지역 단위로 세분화해 살피기로 한 것이다.

최근 집값 상승세가 뚜렷한 강남 3구, 마용성(마포·용산·성동구), 경기 과천, 하남 등 주요 지역의 가계대출 추이를 매일 점검하고 있다. 주요 지역의 신규 취급 주택 대출이 기존 대출 상환분 이상으로 증가하는지 등을 중점적으로 살펴본다. 은행 등이 당분간 해당 지역에서 대출 잔액을 늘리기 어려울 것으로 전망된다.

금융당국은 특히 최근 서울 등에서 주택 거래가 크게 늘어난 부분에 주목하고 있다. 서울시에 따르면 2월 주택 거래량은 8910건으로 1월(5941건)보다 1.5배 늘었다. 3월에는 중순께까지 7000여 건을 나타냈다. 서울 주택 거래량은 가계대출의 선행지표로 꼽힌다. 작년 7월 1만3725건으로 최근 고점을 찍은 직후 8월 월간 가계대출이 9조7000억원으로 3년 만에 최대치를 기록했다. 3월 가계대출 증가세는 2월에 비해 주춤했지만 금융당국은 가계대출 관리 강화 기조를 당분간 유지할 것으로 관측된다.

◇전세대출도 조인다

금융당국은 금융권에 자율관리를 강화해 달라고 주문했다. 먼저 선순위로 전세권(대출)이 설정된 주택에 후순위로 주담대를 내줄 경우 관련 리스크를 제대로 평가하라는 지침을 내놨다.

예컨대 20억원짜리 아파트에 10억원의 전세가 잡혀 있다면 이런 아파트를 사려는 사람에게 은행은 관행적으로 주담대를 5~6억원가량 내줘왔다. 아파트가 경매로 넘어가서 선순위 전세권자가 10억원을 받아가도 남은 돈으로 대출금을 회수할 수 있기 때문이다. 하지만 아파트 가격 하락 가능성 등 리스크를 면밀히 따지게 되면 이런 관행적 대출이 어려워진다. 은행권에선 갭투자를 대폭 줄이는 효과가 있을 것으로 분석했다.

당국은 또 자율관리 방안으로 갭투자 방지를 위한 조건부 전세자금대출 제한 등도 제시했다. 조건부 전세자금대출에는 집 구매자가 세입자의 전세자금으로 구매 대금 일부를 충당하는 경우 등이 있다. 상당수 은행이 수도권에서 조건부 전세자금대출 제한에 들어갔다. 다주택자의 신규 주담대 제한도 당국의 주문 사항이다. 이에 국민 신한 하나 우리 등 4대 시중은행은 모두 유주택자의 주택 추가 구입 목적 주담대를 차단하고 있다.

당초 오는 7월로 예정됐던 주택도시보증공사(HUG)의 전세자금대출 보증 책임비율 하향(100%→90%) 일정은 5월로 앞당기기로 했다. 정부는 보증비율 하향 시 전세대출의 과도한 공급을 억누를 수 있을 것으로 보고 있다. 전세대출 공급이 줄어든다는 것은 주택 임대인이 세입자를 구하기가 어려워진다는 의미이기도 하다.

금융당국은 7월 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행을 앞두고 가계대출이 다시 들썩일 수 있다는 점을 예의주시하고 있다. 총대출 한도가 줄어들기 전에 미리 대출을 받으려는 수요가 몰릴 수 있기 때문이다. 실수요자 입장에서 보면 7월 전에 대출을 받는 게 유리할 수 있다.

◇예적금 금리 더 내릴 듯

가계대출 관리 기조 아래 대출금리는 오르고 예·적금 금리는 내려가고 있다. 케이뱅크는 지난달 27일 금리가 6개월마다 바뀌는 변동금리형 주담대 금리를 전일 대비 0.43%포인트 오른 연 4.22~7.98%로 책정했다.

금융당국은 금리 인상보다 대출 심사를 강화해야 한다는 입장이지만 은행들은 월별·분기별로 세분화된 가계대출 한도를 맞추기 위해선 금리도 동원해야 한다고 설명한다.

은행연합회 소비자 포털에 공시된 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)의 지난달 28일 기준 대표 정기예금 상품의 최고 금리(1년 만기 기준)는 연 2.80∼3.05% 수준이다. 20일 전인 지난달 8일(연 2.90∼3.30%)과 비교해 하단이 0.10%포인트, 상단이 0.25%포인트 낮아졌다. 경기 침체에 대응한 한국은행의 기준금리 인하로 예·적금 금리는 더 하락할 것으로 전망된다. ‘예·적금은 길게, 대출은 짧게’ 가는 전략이 필요하다는 조언이다.

강현우 기자 hkang@toplightsale.com