수도권 주담대 3300만원 더 줄어든다
금융위, 7월 스트레스 DSR 3단계 시행안 확정

주담대 한도 3~5% 축소…지방은 현행대로 유지
"집값 상승세 잡아야"…더 강력한 대출 규제 내놔

오는 7월부터 수도권에 있는 집을 매입하는 사람의 주택담보대출 한도가 최대 3300만원 더 줄어든다. 정부가 수도권 집값 상승세를 잡기 위해 가장 강력한 대출 규제 시행을 예고하면서다.

금융위원회는 20일 수도권 주담대 한도를 기존 2단계 대비 3~5% 축소하는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행 방안을 확정해 발표했다. 이날 기획재정부 국토교통부 한국은행 금융감독원 등 관계 부처 및 기관, 5대 시중은행 관계자들이 참석한 가운데 연 가계부채 점검회의를 통해서다.

3단계 스트레스 DSR 도입으로 7월 1일부터 은행권과 2금융권의 주담대, 신용대출, 기타 대출 등 수도권 모든 가계대출에 가산금리 1.5%포인트가 적용된다. 기존 2단계 가산금리는 1.2%포인트다. 스트레스 DSR은 향후 금리 변동 위험을 반영해 대출 금리에 가산(스트레스)금리를 부과해 대출 한도를 줄이는 제도다.

새 대출 규제를 적용하면 연 소득 1억원인 차주가 수도권에서 금리 연 4.2%로 30년 만기 주담대(5년 혼합형)를 받을 때 대출 한도가 기존 6억2700만원에서 5억9400만원으로 3300만원 줄어든다.

다만 서울·경기·인천 지역을 제외한 비수도권은 3단계 가산금리 적용을 연말까지 6개월 미루기로 했다. 권대영 금융위 사무처장은 “지방 주담대가 최근 가계부채 증가세에 미치는 영향이 줄어들어 3단계 스트레스 DSR 적용을 6개월 유예했다”고 말했다.

비수도권 가산금리는 현행 0.75%포인트로 유지된다. 이에 따라 주담대 대출 한도 변동도 없다. 연 소득 1억원인 차주가 금리 연 4.2%로 30년 만기 주담대(5년 혼합형)를 받을 때 기존 한도(6억4600만원)가 그대로 적용된다.

신용대출도 3단계 스트레스 DSR의 영향을 받는다. 금융위 관계자는 “금리 유형과 만기(3년 미만 여부)에 따라 2단계 대비 차주별 대출 한도가 100만~400만원 감소할 것”으로 예상했다.

정부 "수도권 집값 잡겠다"…가산금리 1.5%P로 상향
7월부터 수도권 모든 대출 적용…가산금리 오르면 대출 한도 줄어

오는 7월부터 수도권과 지방의 주택담보대출 한도 격차가 더 벌어진다. 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 도입되면서 수도권 대출 한도가 3~5%가량 쪼그라드는 반면, 부동산 경기 침체가 이어지는 지방은 기존 한도가 그대로 유지돼서다. 수도권에서 규제 강화 전 주담대를 받으려는 ‘막차 수요’가 몰려 다음달까지 가계대출이 급증할 것이란 우려도 나온다.

◇수도권 혼합형 주담대 축소 폭 커

정부는 20일 이런 내용을 담은 3단계 스트레스 DSR 시행 방안을 발표했다. 차주의 연 소득 대비 원리금 상환액이 차지하는 비중을 나타내는 DSR은 대표적인 대출 총량 규제 수단 중 하나다. 현재 은행권에선 DSR이 40%를 넘지 않는 한도 안에서만 대출받을 수 있다. 금리가 올라갈수록 원리금 상환액이 커지기 때문에 DSR이 높아지고, 이는 곧 대출 한도 축소로 이어지는 구조다.

가계부채 규모가 걷잡을 수 없이 커지자 금융당국은 ‘스트레스 DSR’을 꺼내 들었다. DSR을 계산할 때 스트레스 금리(가산금리)를 더해 금리를 실제보다 높게 반영하는 내용의 규제다. 7월 1일부터 3단계가 시행되면 은행권과 2금융권 내 주담대, 신용대출, 기타대출 등에 스트레스 DSR이 적용된다.

주담대는 지역 및 상품별로 스트레스 금리를 차등 적용한다. 수도권 주담대는 7월부터 스트레스 금리가 기존 1.2%포인트에서 1.5%포인트(변동형 상품 기준)로 높아진다. 예컨대 연 4% 금리로 대출받았다면 DSR 산정식엔 연 5.5%를 집어넣는 식이다. 혼합형 주담대의 스트레스 금리는 기존 0.72%포인트에서 1.2%포인트로, 주기형 주담대는 0.36%포인트에서 0.6%포인트로 각각 오른다. 혼합형은 5년 고정금리 후 6개월 주기로 금리가 변동되고, 주기형은 5년 주기로 금리가 변동되는 대출이다.

혼합형 주담대를 받을 때 대출 한도 축소 폭이 가장 크다. 연 소득 1억원인 차주가 연 4.2% 금리(30년 만기, 원리금 균등상환 기준)로 수도권에서 혼합형 주담대를 받으면 대출 한도는 기존 약 6억2700만원에서 5억9400만원으로 3300만원 줄어든다. 변동형 한도는 5억9400만원에서 5억7400만원으로, 주기형은 6억5300만원에서 6억3500만원으로 축소된다.

지방은 오는 12월 말까지 기존 스트레스 금리(0.75%포인트)를 유지한다. 연 소득 1억원 차주가 수도권과 지방에서 받을 수 있는 주담대(혼합형) 한도는 최대 5000만원 넘게 차이가 난다. 지방 부동산 경기 불황 등을 고려해 당국이 규제 강화 속도를 조절한 것으로 풀이된다.

◇“지방 부동산 살아나기 어려워”

수도권에서 3단계 스트레스 DSR 시행을 앞두고 막차 수요가 몰릴 것이란 우려가 나온다. 내 집을 마련하기 더 어려워질 것으로 여기는 실수요자가 서울 주요 지역 등에서 매수세를 이어가고 있어서다. 이달 들어 국내 5대 은행 가계대출은 보름 만에 2조8979억원이 증가한 것으로 나타났다. 가파른 증가 속도가 월말까지 유지된다면 7개월 만에 최대 폭으로 증가한 지난달(4조5337억원) 증가세를 뛰어넘을 가능성이 크다. 권대영 금융위 사무처장은 “3단계 시행 전 대출 쏠림 현상과 관련해 모니터링을 강화하겠다”고 강조했다.

부동산업계에선 지방은 3단계 스트레스 DSR 유예에도 시장이 살아나기 어려울 것이란 전망이 우세하다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “세종시 등 일부 지역을 제외한 대부분 지방은 미분양 적체와 수요 부족에 시달리고 있다”며 “이번 조치는 추가 위축을 방지하는 수준에 그칠 것”으로 내다봤다.

▶스트레스 DSR

가계대출 차주의 총부채원리금상환비율(DSR) 산정 시 실제 금리에 일정 수준의 스트레스 금리(가산금리)를 더하는 제도. 연간 소득 대비 원리금 상환액 비율을 나타내는 DSR은 금리가 올라갈수록 높아지는 구조로, 금융당국은 DSR에 상한을 두는 방식으로 대출 총량을 규제하고 있다.

박재원/신연수/심은지 기자 wonderful@toplightsale.com