주택임대차보호법 제3조 제3항은 ‘같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있다. 마찬가지로 상가건물임대차보호법에서도 임대상가의 양수인은 임대인 지위를 승계하는 규정을 두고 있다. 이는 법률상의 당연승계 규정으로, 임대주택 또는 상가가 양도된 경우에 양수인은 그 소유권을 취득함과 동시에 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하게 된다. 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴해 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.

◇피상속인 권리·의무 승계

상속이 발생하면 공동상속인은 상속재산 분할이 이뤄지기 전이라도 각자의 상속분에 따라 피상속인의 권리·의무를 승계한다, 이때 ‘상속분’은 법정상속분을 의미하므로 일단 상속이 개시되면 공동상속인은 각자의 법정상속분 비율에 따라 모든 상속재산을 승계한다. 또한 상속인이 여러 명이면 상속재산은 분할이 있을 때까지 민법에 따라 각자의 법정상속분에 따라서 이를 잠정적으로 공유한다. 그러다가 협의 또는 심판으로 상속재산을 분할함으로써 공동상속인 각자의 상속재산은 상속개시 당시로 소급 확정된다.

그런데 상속재산 중 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법의 적용을 받는 임대주택이 있는 경우에도 상속인이 임대인 지위를 당연 승계하는 것으로 볼 수 있을까. 임차인 입장에서는 상속인에게 임대인으로서의 의무부담(임대차 기간 중)과 임대차보증금반환을 청구할 수 있는지(임대차 종료 시)와 관련된다.

우선 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 상속인은 위 조항에서 말하는 양수인에 해당한다. 예를 들어 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인이 거주하는 주택의 임대인이 임대차기간에 사망하면 그 임대인의 상속인은 임대인으로서의 지위를 당연히 승계받고 임차인에게 임대차보증금반환의무를 부담하게 된다.

◇피상속인의 상속인이 수인인 경우

다음으로 피상속인의 상속인이 수인인 경우에는 어떨까. 최근 대법원은 ‘상가건물임대차의 임대인이 사망해 상속인 간 상속재산분할심판으로 상속재산인 임대상가를 공동상속인 중 1인의 단독소유로 분할한 사안에서, 그 특정 상속재산이 상가임대차법 제3조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적물인 경우 그 공동상속인은 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 다른 공동상속인들은 임대차관계에서 탈퇴해 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다’고 판시한 바 있다.

이에 따르면 여러 명의 공동상속인이 그들 간의 상속재산 분할을 통해 임대부동산을 특정 상속인이 소유하기로 결정한 경우, 임대인 지위는 그 특정 상속인에게만 승계되고 나머지 상속인은 임대차관계에서 벗어난다. 그러므로 임차인은 그 특정상속인에게만 임대차계약 권리의무를 주장할 수 있다. 임대차 계약 종료 시에도 그 특정상속인에게만 임대차보증금반환청구가 가능하다.

임대인의 사망하고 공동상속인이 여러 명인 경우 상속재산 분할이 확정되기 전이라면 임대인 지위는 누구에게 있는 것인가 의문이 들 수 있다. 이 경우 여러 명의 공동상속인이 상속재산 분할 전까지 임대부동산을 공유하는 것으로 보며, 임대인 지위 또한 공동으로 승계한 것으로 본다. 따라서 임대차가 종료하는 경우 공동 임대인 중 1인을 상대로 임대차보증금의 전액 반환을 구할 수 있고, 공동상속인 중 1인이 자기 지분을 넘어 이행한 경우 다른 공동상속인에게 구상을 할 수 있게 된다.

국민은행 변호사