상가건물을 임대차할 때 상가건물임대차보호법이 적용되는지에 따라 임차인이 보호받는 내용이 달라지는 경우가 많으므로 거래 시 이를 주의할 필요가 있다. 상가건물임대차에 상가건물임대차보호법이 적용되는지에 따라 임대차의 환산보증금 액수는 크게 달라질 수 있다. 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 임대차보증금액을 정할 때는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려해 지역별로 산정한다. 보증금 외에 차임(임대료)이 있으면 그 차임액에 100분의 1을 곱해 환산한 금액(환산보증금)으로 한다.

◇ 최단 기간 제한이 없는 경우

지역별 환산보증금액에 따라 상가건물임대차보호법의 내용이 달라지는 사항 중 대표적인 예로 계약기간과 갱신기간을 들 수 있다. 우선 상가를 임대차할 때 계약기간을 당사자끼리 협의해서 정하는데, 상가건물임대차보호법에서는 계약기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 규정한다.

1년 미만 계약에 대해 임차인은 그 선택으로 1년 미만 계약이 유효함을 주장할 수 있다. 이에 따라 6개월로 계약기간을 정한 경우라도 임차인은 그 계약이 종료되는 시점에서 계약에 따른 6개월 계약기간을 주장하든, 법에서 정하는 최단기간인 1년이라고 주장하든 둘 다 유효한 주장이 될 수 있다. 이때 임대인은 임차인과 달리 1년 미만 계약이 유효함을 주장할 권리가 없다. 따라서 임차인이 6개월로 정한 계약을 1년 계약으로 주장하면 계약기간이 임대인의 처음 의도와 다르게 1년이 되는 경우가 생길 수 있다.

환산보증금이 법에서 정한 기준을 초과하는 상가건물임대차에서는 이런 최단기간 제한이 없다. 따라서 임대차기간을 6개월로 정하든 1년으로 정하든 정한 대로 유효한 기간이 된다. 임차인 선택에 따라 6개월로 정한 계약기간이 1년이 되지는 않는다. 즉 임대인도 1년 미만으로 정한 기간에 대해 유효하다고 주장할 수 있다. 물론 상가건물임대차보호법에 따라 환산보증금액에 관계없이 인정되는 임차인의 계약갱신요구권 행사 시는 달리 취급된다.

◇ 묵시적 갱신 시 1년 계약 간주

다음으로 계약의 갱신은 어떨까. 상가건물임대차보호법상 임대차계약 기간이 종료하기 1개월 전부터 6개월 전 사이에 임대인이 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 계약이 만료된 때 전과 동일한 조건으로 임대차계약을 다시 체결한 것으로 본다. 계약이 묵시적으로 갱신되면 임대인은 기존 임대차와 같은 조건으로 1년간 계약이 체결된 것과 같은 구속을 받는다. 다만 임차인은 계약이 자동 갱신되더라도 언제든지 임대차계약의 해지를 임대인에게 통고할 수 있고, 임대인이 통고받은 때부터 3개월이 지나면 계약이 종료된다.

그런데 환산보증금액이 법정기준을 초과하는 임대차에서는 위 내용이 적용되지 않는다. 임대인은 임대차계약 기간 종료 전 묵시적 갱신과 같은 기간의 제한 없이 갱신 거절을 통지할 수 있다. 그리고 별다른 갱신 거절 통지 없이 계약이 종료되더라도 임차인이 임차건물에서 계속 영업하는 경우라면 임대인은 상당한 기간 내에 이의 제기를 해 계약을 종료시킬 수 있다. 즉 계약종료일 이후라도 일정 기간 내에 임대인이 이의 제기를 하면 계약은 갱신되지 않고 종료한다.

이와 관련, 최근 대법원 판례에서 민법상 묵시적 갱신을 거절하는 임대인의 이의는 명시적으로뿐만 아니라 조건부 또는 묵시적으로도 할 수 있다고 판시한 바 있다. 이 경우 묵시적 또는 조건부 이의가 있다고 보기 위해서는 더 이상 임대차관계를 지속하지 않겠다는 임대인의 의사를 객관적으로 인정할 만한 사정이 있어야 한다고 판시했다.

상가임대차에서 계약 기간과 그 갱신은 임대인과 임차인 간 매우 중요한 사항이지만 보통 최초 기간만 정하고 그 이후의 내용은 구체적으로 정하지 않은 경우가 많으므로 거래 시 이를 보완하는 위 규정을 잘 확인할 필요가 있다.

곽종규 국민은행 변호사