양도소득세 신고 대상이 되는 부동산 등은 일반적으로 1년(매년 1월 1일~12월 31일)에 1건 정도 거래한다. 가끔 2건 이상 거래하는 사람도 있다. 이 경우 다음 해 5월에 ‘과세 대상 양도소득’을 합산해 신고하게 돼 있다. 이때 양도소득은 양도차익(매도금액-취득금액-필요경비)에서 장기 보유 공제를 차감한 금액을 의미한다. 합산 과세와 관련해 흔히 질문하는 ‘일시적 2주택’을 살펴보려 한다.

일시적 2주택이 됐을 때 종전 주택이 비과세 요건을 만족하면 매도금액 12억원 이하 부분에는 비과세 적용이 가능하다. 비과세 혜택이 적용된다면 과세 대상 양도소득이 없는 것과 동일하게 간주한다.

일시적 2주택에서 종전 주택뿐만 아니라 신규 주택까지 매도해 1년에 2건 이상 거래가 이뤄진다고 하더라도 합산 과세 신고 대상이 되지 않을 수 있다. 즉 1년에 주택을 두 채 이상 양도하더라도 종전 주택이 12억원 이하로 비과세 규정을 적용받는다면 신규 주택만 매도한 경우와 동일하므로(합산 대상 양도소득이 1개만 존재하므로) 굳이 합산해 신고하지 않아도 된다는 얘기다.

다만 주택 두 채가 모두 12억원을 초과한 경우에는 합산해 신고해야 한다. 종전 주택에 대해 과세 대상 12억원 초과 양도소득이 생겼을 것이고, 신규 주택도 12억원을 넘는다면 과세 대상 양도소득이 발생하는 것이기 때문이다. 따라서 이 두 채를 합산해 확정 신고 기간 또는 신규 주택 양도소득 예정 신고 기간에 신고해야 한다. 다시 말해 일시적 2주택 상태에서 두 주택 모두 매도금액 12억원을 초과하는 경우에만 합산 과세 신고 대상이 되는 것이다.

주택 한 채와 조합원 입주권(또는 분양권)을 소유한 상태에서 이를 모두 양도한 사례도 알아보자. 일반적으로 조합원 입주권은 예외적인 경우에만 비과세가 가능하다. 보유 기간이 2년을 넘을 때 일반세율(누진세율)이 적용된다. 따라서 주택과 조합원 입주권을 모두 양도하는 경우 주택을 12억원 넘는 금액에 매도했다면 합산 과세 대상이 된다.

그런데 분양권은 다르다. 주택과 분양권을 소유한 개인이 이를 모두 양도하는 경우에는 합산 과세 대상이 되지 않는다. 분양권은 보유 기간이 2년 이상이어도 일반세율(누진세율)이 아니라 단일세율(60%)만 적용되기 때문이다.

한 해 주택 두 채 이상 등을 매도해 모두 소득이 발생한 경우에는 합산해 과세해야 하고, 그에 따라 일부 세 부담이 늘어날 수 있다. 그러나 어느 하나의 자산에 손실이 발생한 경우에는 오히려 세 부담이 줄어들 수도 있다. 예를 들어 주택 두 채를 매도해 주택 한 채를 취득하는 경우 어느 하나의 주택 매도에 대해서는 손실이 날 수 있다. 이 경우 양도소득과 양도손실(차손)을 합산해 신고하게 되고, 손실분 때문에 양도소득이 줄어들거나 없는 일이 생길 수 있다. 그만큼 부담하는 양도소득세도 감소할 수 있다.

2주택 이상을 보유한 사람이 손실이 발생한 부동산 등을 양도할 때는 다른 양도소득이 있는 주택을 매도하는 해에 같이 양도하는 것이 좋다. 이처럼 이익이 난 부동산을 양도하는 경우 매도 시점을 잘 조정하면 세금을 줄일 수 있다.

김성일 리겔세무회계 대표