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고령화와 저출산, 수도권 집중화로 인구감소지역의 빈집이 급증하고 있다. 정부 추계에 따르면 2022년 기준 빈집은 13만2052채에 이르며, 2050년에는 전국 주택의 11%가 빈집이 될 것으로 전망된다. 방치된 빈집은 화재·붕괴 위험뿐 아니라 경관 저해, 쓰레기 투기, 우범지대화 등 각종 사회문제를 야기한다. 특히 활용하지 않는 자산에도 부과되는 세금은 소유자에게 큰 부담이 되고 있다.

빈집 철거해도 세금 부담 오히려 증가

빈집도 일반 주택과 동일하게 매년 재산세가 부과된다. 주택 및 부속토지는 개별주택 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액을 과세표준으로 0.2~0.5%의 재산세가 부과되며, 공시가격 5억원 초과 시 종합부동산세도 과세된다.

노후 빈집을 철거하면 재산세 부담이 줄어들까? 오히려 증가한다. 주택이 사라져도 부속토지는 나대지로 남기 때문이다. 나대지는 주택 부속토지보다 과세표준과 세율이 높을 뿐 아니라, '개별과세'되는 주택 부속토지와 달리 소유자별로 '합산과세'되어 세부담이 가중된다. 나대지는 건축물이 있는 경우보다 평균 200~300% 높은 재산세가 부과되며, 최대 800%까지 세금이 증가하는 사례도 있다.

종합부동산세 측면에서도 나대지는 불리하다. 건축물이 있는 토지는 공시지가 80억원 이상일 때만 종부세 과세대상이 되지만, 나대지는 공시지가 5억원 이상이면 종부세가 부과된다. 또한 주택 철거 후 나대지 매각 시 장기보유특별공제가 적용되지 않고, 지역별로 기본 세율에 10~20%가 가산되어 양도소득세 부담도 커진다.

농지(도시지역 내 농지 제외)는 재산세 면에서 0.07%의 저율 분리과세 혜택을 받고 종부세 과세대상에서도 제외된다. 그러나 농업에 이용하지 않으면 종합합산 과세대상으로 분류되어 높은 세율이 적용되고, 공시가격 5억원 초과 시 종부세 과세대상이 될 수 있다.

빈집·빈땅 활용 방안은

도시지역 빈집에는 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'(소규모주택정비법)에 따라 빈집밀집구역 지정, 빈집정비계획 수립, 실태조사, 정비사업을 위한 빈집 매입·수용·사용 등이 적용될 수 있다. 빈집 소유자는 관할 지자체장이나 LH 등에 빈집 매수를 요청할 수 있으며, 요청 접수 30일 이내에 매입 여부를 통보받게 된다.

농어촌지역에는 '농어촌정비법'이 적용된다. 관할 지자체장은 빈집우선정비구역을 지정하고 해당 구역 내 정비사업에 건축 특례 등을 적용할 수 있다. 또한 빈집을 매입해 생활기반시설, 공동이용시설, 임대주택 등 공익 목적으로 활용하거나 내외국인 근로자 숙소로 활용할 수 있다. '특정빈집'에 대해 철거명령을 이행한 소유자가 영농 목적으로 주택 개량을 희망할 경우 농어촌주택개량자금을 우선 지원받을 수도 있다.

다만 이러한 제도들은 지자체와 LH의 구체적 사업계획과 예산이 수립되어야 실행 가능하므로 해당 지역의 빈집 관련 정책을 확인해야 한다. 활용하지 않는 농지는 한국농어촌공사의 농지은행을 통한 매매, 임대차, 위탁을 고려해볼 수 있다.

집과 땅은 중요한 자산이지만 활용 가치가 없으면 '세금 먹는 하마'가 될 수 있다. 정부와 지자체는 빈집정비계획, 빈집실태조사 등을 통해 체계적 관리를 시도하고 있으나, 예산 등 현실적 문제로 당장 가시적 성과를 내기는 어려운 실정이다. 자산에 대한 권리와 책임은 궁극적으로 소유자에게 있는 만큼, 적극적인 활용방안 모색이 세금 측면에서도, 사회적 가치 측면에서도 바람직할 것이다.

고인선 법무법인 원 변호사 I 서울시립대 세무전문대학원에서 세무학 석사 학위를 취득하고 서울지방변호사회 조세연수원을 수료했다. 서울특별시에서 지방세 및 도시계획 업무를 하면서 부동산 관련 조세 소송 및 자문 경력을 쌓았으며, 기업, 비영리법인, 공익법인, 기타 기관에 조세 관련 자문을 제공하고 있다.